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奥克兰市主要住宅区综览

http://Tran.httpcn.com 日期:2003-5-5 来源:【无忧雅思社区】


发贴人:sadrainbow   

一、前言:

新移民移入纽西兰之前及移入之初,均会为究竟该移居哪一个城市?这一问题所困扰。殊不知城市选定后,再面对选择居住该城市中之哪一区时,更是让人绞尽脑汁,难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏?均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中,尤以奥克兰之住宅区,最为复杂、难以决断。其理由如下:

(一)、奥克兰市范围过广,可挑选之住宅区数目更是超过想象

奥克兰市是纽西兰最大的城市,实际上是由6个不同的城市所组成,可挑选之住宅区超过百区以上,新移民在短期内要决定住所诚属不易,更何况纽西兰每一个住宅区,均有其特色。两间完全一样的房屋,常因座落地区不同,或因内部装璜有异,而有不同之价格。冒然决定,常生后悔。
一般而言新移民对区域之选择,宜以下述几点做为评断之基础:
A 交通方便。
B 学区较佳,且学校尚有空位可招收新生。
C 采购华人食品较容易。
D 房价(租金)适中。
E 有增值潜力。

(二)、各区内房价无真正的平均标准,拿捏不易

纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐,价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街,几层楼之大厦,约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋,是行不通的。新移民必需逐屋勘查,逐月了解,方是掌握房价合理与否之关键。
虽然坊间不动产公司,已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上,但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价,而华人新移民看得上眼之房屋,成交不多,相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外,该平均房价除了随市场利率变动,高低起伏,变化无常外,更由于华人新移民要求房屋之品质,常在一般水准以上,自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言,最困惑的是:短期内他们不知道其拟选房屋之品质,是否真正是在一般水准以上?是否就可以按该地区之平均房价再加一些价,以购得理想之房屋?

(三)、入学与学区,习习相关

纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING),学校祇对住在该学区内的学生开放入读,部份名校更早已人满为患(部份明星学校,虽开放区外学生凭成绩跨区就读,但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前,尤应事先了解。
对新移民而言,奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学,但究竟哪一所学校较适合自己的子女?是新移必需切实要考虑的,决不可人云亦云,或迷信明星学校。

或许有人会建议参考各校会考成续,但新移民必须了解到会考成绩,并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高,惟会考成续栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者,达到100%;而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者,仅有55%,而占前70%~80%者,有45%。对初抵纽西兰之新移民,很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人,但仅有一人拟继续升学,故该学生参加会考,并经评定为A(前90%),故有100%的水准;反之,乙校应届毕业生也是100人,全部参加考试成绩均在A与B间,当然表现优良,但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。


二、奥克兰之住宅区:

奥克兰市海岸线曲折多变,海湾常深入内陆,因此市内任何一点至海边,车行时间均不会超过15分钟,而地势更是高低起伏,迫使主要干道均依山脊兴建,道路常居高临下,坡度较大,弯角亦多。为使新移民能对大奥克兰市有一整体映像,因此先在各看官眼中殖入一幅奥克兰地图。整个奥克兰呈「ㄣ」字型,「ㄣ」之中间横线右侧部份为奥克兰东区,中间横线左侧部份为奥克兰西区;东西两区间之横线则为中区;而「ㄣ」之左侧朝上撇的部份为奥克兰之北区;最后「ㄣ」之右侧朝下捺的部份则为奥克兰之南区。其中又以在中心区中间之ONE TREE HILL(独树山)为其地理上之中心点。
诚如前段所提,奥克兰人习惯上把大奥克兰市概括分为东区、西区、南区、北区、中区及市中心区(CITY)等六个区域,其中市中心区为商业区(DOWNTOWN),非本文探讨之范围。本文仅对座落于奥克兰市东区、西区、南区、北区、中区等五个区域内之住宅及学校,分别介绍如下:

(1).中区(CENTRE ARIAL)-

位于奥克兰之中央部份,开发时间较早,人口居住密集度较高,位于市中心南方,距市中心较近,交通便利,华人聚集较多,各式华人超市,餐厅不虑匮乏,学校设立亦较密集,惟部份地区房价颇高,学校一般采严革限制招收学区内学生入读政策。主要住宅区分述如下:

(1-1). MISSION BAY-

位于奥克兰市中心东方约5至10分钟车程,面对奥克兰港口,以沿海公路与市中心相连,区内依山傍海,尤以朝北面之区段,风景最为秀丽。沙滩平直,弄涛人士,散坐路旁露天咖啡店中,奥克兰港湾景色一览无疑,为奥克兰最佳住宅区之一。此区房价颇高,房价超过纽币100万以上者,比比皆是。唯该区华人不多,可能与房价过高及区内无适合之学校有关(一般多为年龄稍长之富人,无小孩就学问题)。

(1-2)- EPSOM & REMUERA-

EPSOM区位于奥克兰市中心南方约5至10分钟车程(约5-6公里远),地势较平坦,以NANUKAU 路为该区主要干道,该路亦为市区连接奥克兰机场之必经通路。一般而言EPSOM区内的房价,除南EPSOM区(EPSOM SOUTH),因已不属名校学区,房价较学区内稍低一至二成外,其它学区内巷道内之房价,则较无明显的区别。
REMUERA区则位于奥克兰市中心东南方约5至10分钟车程(亦约 5-6公里远),地势较崎岖,沿着山脊修建之REMUERA路为该区主要干道。区内设有一座设备完善的高尔夫球场,该二区距市区均称交通方便,购物、社区设施亦近在咫尺,而奥克兰的几所大医院,亦设在区内或附近,另奥克兰最大之绿地 ONE TREE HILL及CORNWALL PARK (共占地约 150英亩),恰座落在二区之间;在早期(1990年左右)亚洲移民几乎未作考虑,即迁入此二区,目前该二区仍是华人聚集最多区之一。
由于该二区开发时间较早,北距奥克兰大学及奥克兰技术学院,均不到10分钟车程,且区内名校林立,中学有著名的EPSOM GIRLS GRAMMAR(EGG)、AUCKLAND BOY GRAMMAR, EPSOM NORMAL INTERMEDIATE等,小学有著名的EPSOM PRIMARY SCHOOL、CORNWALL PARK PRIMARY SCHOOL、VICTORIA AVENUE PRIMARY SCHOOL、REMUERA PRIMARY SCHOOL等。

(1-3)- MEADOWBANK, ST. JOHNS, ST. JOHNS PARK & KOHIMARMA-

此四区分别位于REMUERA区之东、东北及东南方,车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约 6~15公里远),地势较崎岖,仿似跨越山脊之REMUEERA路、ST. HELIERS BAY路 及北边沿海兴建之TAMAKI路为该区主要干道。同样的座落于REMUERA路及 ST. HELIERS BAY路北坡之建物,因朝北向阳并面海,再与RANGITOTO ISLAND(雷君矺跎岛)遥遥相望,景色秀丽,除MEADOWBANK部份地区,因近高速公路预定地及火葬场,房价较低外,其它地区之房价一般均在纽币25万~90万之间,随景观之有无而落差极大。
该四区均距奥克兰大学商学院TAMAKI分校不远,区内之初高中以GLEMDOME COLLEGE、SACRED HEART COLLEGE、GLEN INNES INTERMEDIATE为主;座落在KOHIMARAMA区内之SELWYN COLLEGE,入学无学区限制,校风较自由,学生无需穿著校服,因此吸引一些亚洲移民子女在此就读。

(1-4)- THREE KINGS, MT. ROSKILL & LINFIELD-

由于受REMUREA及EPSOM二区,房价已高且学区设限较严等因素影响,而往南向发展者,即进入此三区。

此三区均位于EPSOM以南,车行至奥克兰市中心约10至20分钟车程(亦约6~15公里远)。除LINFIELD区,因地近MANUKAU HARBOUR(海港),地势较崎岖外,THREE KINGS,MT. ROSKILL二区,地势则较为平坦。该三区以连接市中心之DOMINION路及MT. EDEN路为该区南北干道,东西向干道则以MT. ALBERT路、RICHARDSON路及HILLSBOROUGH路为主。THREE KINGS区因紧邻EPSOM区,除部份近工业区之不动产,价格稍低外,其它区内房价与EPSOM SOUTH之房价差距有限。
MT. ROSKILL区,因DOMINION路路旁设有多家华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店),采买甚为方便。区内更有二座高尔夫球场近在咫尺;而MT. ROSKILL GRAMMAR SCHOOL、MT. ROSKILL INTERMEDIATER及MT. ROSKILL PRIMARY SCHOOL,小学、中学及高中,三所学校毗邻而居,对每日需接送家中不同学龄子女上下学的家长而言,不啻为一大福音。

(1-5)- MT. EDEN-

此区紧邻奥克兰市中心南方,介于市中心与EPSOM区之间,由此区进入市申心仅约2至5分钟车程(约3~5公里远),MT. EDEN路贯穿全区,是与奥克兰市中心最接近的区域之一,区内大部份房屋均为40~80年之老式建筑,过去较多上班族为求近上班地点而择居此区,当时一般房价不贵,但近年此区房价已不可同日而语了,区内房价以MT.EDEN路为分界,因为两侧学区不同,而呈现不同之价差。

(2).东区-

一般华人惯称东区为HOWICK,其实HOWICK仅为东区中之一个区域,惟因整个东区系近20年才开始开发,且目前仍继续开发中,而HOWICK区在整个东区开发案中,开发时间较早并已近完成,颇具代表性,是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大,涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等;一般称老HOWICK为「老街」,由于开发时间较早,区内道路较东区其它区域为窄,但仍不失整齐,区内建有甚多具有英国风味之建筑物。

BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧,地处东区之北的面海处,全区有极宽广的海景,往北有一个向海延伸出的半岛,与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部,深好海上活动的<


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