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多伦多买房置业指南

http://Tran.httpcn.com 日期:2005-11-7 来源:北美时报


10月18日,多伦多城市物业评估公司(MPAC)发出了辖内所有物业2005年的重估报告(据悉,从明年起,房产物业评估将由目前的2年1次改为1年1次):总的说来,多伦多的物业评估价格上涨了12%,热点地区涨幅超过40%,低的涨幅则不足5%。评估分为三个大的部分,当然此次大家颇为关注的是其中普通的住宅、民居,评估主要考量的是房产的五大要素(Big Five):地点(Location)、房屋状况(Quality,分为1-10级 )、房屋年龄(Age of House)、地段大小(Lot Size) 以及房屋面积(size)。评估的目的跟市财政紧密相关,以今年为例,如果你的房产增值幅度低于12%,在税率不变的情况下,你应缴的地税将降低,反之则会增长——这是评估的本来意义。然而,买房卖房的房东、租客、房地产经纪们从这里看出的却不是税收这个部分,而是房子的升值幅度,这是他们关注的焦点。

关键词:利率调整

加拿大中央银行在9月初及10月下旬,曾两次调高隔拆息利率零点二五厘,使该利率升到三厘水平。央行的政策利率势必影响消费者借贷利率,而根据经济专家预期,未来六个月左右,央行还会再调高利率数次。

关键词:增加移民配额

10月份,联邦移民部声称短期内会向内阁提交全新移民计划,希望能大幅增加移民数额,即每年增加10万人。 此举意味,新计划推出的5年内,每年会吸纳320,000名新移民,将移民数额增加到全国整体人口的1%。加国去年吸纳了235,000名永久居民,配合当局每年定下吸纳220,000名至245,000名新移民的目标。 据悉,大多伦多地区向来是40%加国移民的定居目的地,假如新计划如期落实,则区内每年会增加4万名新移民。

根据多伦多房地产管理局(TREB)公布的今年9月份的MARKET WATCH,9月份售出7326个单位,均价为338,267元,比8月份上升5%,比去年同期上涨7%。主席John Meehan说,“这是最好的9月份,销售量比去年同期上涨了11%,同比去年9月份单月数据,也上涨了8%。”

JOHN MEEHAN预言,“如果第四季度和前面三个季度表现一样好,那么,今年就将成为有史以来最好的一年了。”现在,又有三个利好消息浮出水面,是不是意味着房市会很火,房价也会上涨很多呢?

自己也买有若干出租物业单位的房产经纪、Remax Excellence Realty Inc.的陈建斌先生表示,“我预料房市将会平稳增长,呈现出缓慢提升的趋势,原因是移民配额将会增加,即使移民配额最后被否决,那么以前积压的案子也会提高办理的效率。另外今年即使两次提高利率,明年也有风声说要再提高,总体而言,利率还是处于比较低的水平。再说,今年的就业形势不错,创下新高。此外,有一个明显的趋势就是早来10年的人开始有买房投资的趋向。这几个因素加进来,多市房市还将是上涨趋势,但是不会出现上个世纪90年代前后的泡沫破灭的情景了。

有这么好的发展趋势,加上这三条“利好”新闻,像风向标一样成为居民买房置业的指导信息,丰富多市居民的想象空间。华人更是整天价追着经纪和各种网站,寻找切合自己需求的房源信息。在这一头热的氛围中,《北美时报》从最基本的服务原则出发,为广大多伦多地区的华人居民们准备了一些买房置业中的细节内容,希望这些信息对您有所帮助。

买房前要准备的功课:

笔者在写这篇文章之前,曾经在一个媒体上看到这样的一篇文章,某个经纪人假记者之手称,有些个移民,一下飞机,不到半个月就把房子搞掂,然后就飞回去挪钱。笔者对这样的说法持怀疑态度。试想,多伦多乃是加拿大最大的城市,可供选择的区域之多就够买房者犹豫一阵了,而一个新来乍到的移民,对多伦多没有任何地域上的概念,根本也没有来得及对庞大的市场进行了解,就急于做出了买房的决定,笔者认为这是十分草率的行为,同时也颇有诱导顾客的嫌疑。

买房子不是买一件玩具,也不是买车,买房毕竟是一个家庭中最重大的购买行为,对不少人来说,它甚至需要您一辈子来要为它奋斗。对于移民到北美这片陌生土地上的华人来说,买个房子,有一个家,才是生活在这里的标志,才是生活稳定的开始。房子是如此重要,当然要花时间和心思进行一番研究,才能做出自己的决定。

RIGHT AT HOME房产公司的房产经纪Jenny Chen女士对记者说,这些功课起码有三个步骤:先找朋友了解,然后根据收集来的基本信息进行RESERCH,再就是找一个有经验的Realtor进行专业评估,并正式开始买房的流程。Jenny Chen还特别建议,在找一个经纪人之前,一定要先做仔细的研究,有了基本的了解,然后再找经纪人办事,切不可以一股脑儿交给经纪人,万一碰到一个经验不够、或者诚信不够的经纪人,那吃亏的就是顾客自己了。

为什么要找朋友呢?因为朋友没有经济利益的冲突,没有想要到您身上赚钱,Remax Excellence Realty Inc.的房产经纪人陈建斌先生(James Chen)还说,更重要的是,多找几个朋友询问,就等于多找了几个看房子的顾问,信息累加起来就很多了。

怎样进行自我研究呢?朋友的意见只是主观的,有的时候也是狭隘的,这个时候,自己静下心来进行一番研究就很重要了,研究什么呢,一是对朋友建议的地点进行归类处理,另一个是很有用的就是利用网站资源,这样既可以搜索更多的信息资源,同时也是对朋友的主观影响进行求证的过程。

Jenny Chen说,自己研究有4个渠道可循:一是通过网站资源:最好找PUBLIC的网站,就是说有点带有官方色彩的网站,因为现在的房子买卖网站太多了,有很多是经纪人自己做的,互相之间抄来抄去,新的信息量很少,有的打电话过去,房子甚至早已“名花有主”。这样的网站,在多伦多就是找:WWW.MLS.COM,当然这个网站上主要是RESELL的房屋信息,如果您是要买二手房的,这里就是不错的网站了。不过华人中买二手的比较多,所以这个网站大家还是用得着的。

二是通过报纸、杂志及电视资源:在报纸上经常有公布预售房的信息,同时您还可以通过免费派送的杂志进行联络,这样的预售房一般1——2年后可以拿到,当然也有3年之后才能拿到房子的,所以在选择的时候要小心。

三是通过BUILDER进行联系:像现在的成品房,很多房地产开发商都在报纸、杂志或者就在自己已经盖好封顶的房子上打上自己的电话号码,您也可以循着这些电话进行联络。不过在电话前,一定要对房地产开发商的实力等进行相应的了解,关于他们的实力情况,也可以通过相关政府网站或者电话进行查询。

四是可以通过开发商举行的Open House去看房屋,如果自己正好和Open House时间上有冲突,还可以和开发商或者他们的经纪人打电话约看房屋。五就是找REALTOR了,一定要找一个有经验、有诚信、值得信赖的经纪人。

一定要找经纪吗?

其实,政府并没有规定说,所有的房屋买卖都必须通过经纪人来处理,您也可以选择自己来处理房屋的买卖,只要你有时间并且对多市的房地产极为熟悉。现在就有一部分的房屋资源,是没有通过经纪人来运作的,这部分房屋就是那些私售的房屋,他们自己打广告,顾客可以自己找上门去协商,自己觉得满意就行了。值得注意的是,在多伦多地区,经纪人的佣金一般是由卖房人出的,所以如果您是一个买房的人,你也完全可以自己找一个经纪人,因为你们可以商量这个部分的佣金由卖方负担。

另外如果你不找经纪人下单,你也可以考虑找律师帮忙,但是两者你都是要付费的。不同的是,通过经纪人全面代理手续,找律师是审查合同,但是合同还是由买卖双方协商。

但是多数房屋是通过经纪人来处理的,那么,在你和经纪人之间并不熟悉和互相不了解的情况之下,如何才能找到一个如意的经纪人呢?

有经验的房地产人士告诉记者,顾客最好看看以下这5个方面的问题。

首先,你找的经纪人最好是全职的(FULL-TIME)。道理很简单,只有全职的经纪人才有更多的时间为你的CASE着想,也才有时间在你需要的时候及时赶到你的身边。当然所有的经纪人都不会在名片上写明自己是全职的还是兼职在做的,而实际上,在地产业,有的地产公司里面的兼职经纪人会占到全部经纪人的1/3。

第二,你要仔细地和经纪人进行有效地沟通。一个有效的沟通是指经纪人仔细倾听你的需求,并能根据你的需求提出更加有用的指导。通过沟通,你还能了解到经纪人是否具备5个条件:有较广的知识面、是否有经验、是否值得信赖、是否具体了解某一个地区、是否诚实。可以说,具备了这五个条件的房产经纪人是可以值得委托的。

第三是应该找一个对你有意向的地区更为熟悉的经纪人。要记住,没有一个经纪人会对整个多伦多的所有房产市场都非常熟悉的。对你要求的地区熟悉的经纪人往往能更加实际的根据要求列出最适合你的房屋信息。相反,一个对你的地区不熟悉的经纪人则肯定买不到最适合你的房屋。

另外,尽管私售可以不要经纪人的参与,但是作为买房的你,也可以在看到私售的房屋信息后找个经纪人来咨询和顾问,这样的话,能帮到你在价格和具体的谈判中起到很好的作用,因为私售的房屋有的不希望通过经纪人,原因是卖方不想出这笔费用而已。

找经纪人要注意什么问题呢?

找经纪人除了上面的几个问题外,和经纪人之间的谈判最主要的就是佣金的商量。到目前为止, TREB并没有法律文件来做出具体的规定,给经纪人的佣金完全根据双方的谈判而定,不过,在西人的房地产交易界,有一个基本的市场价格,那就是房产成交金额的4.5-5%给经纪人。目前在华人经纪人市场则不是很稳定,只要双方都能接受就好。

在谈好服务价格之后,建议各位要和经纪人签订一份《房产买卖合同》。笔者也了解到,在实际操作的过程中,签订合同与不签订合同,又都各有利弊。因为合同是对双方的约束,如果选择不签订合同,那么你难以得到经纪人最好的服务,因为她认为你只不过找她咨询而已。如果选择签订,那也意味着你要是再遇到更好的经纪人,你难以有更改经纪人的机会。最好的办法应是在有了一定了解之后,再考虑签订合同。记住,在加拿大,只有合同才是你最后的援手。

如何选择房子、房型?

选择房子牵涉到很多因素,以多伦多之大,并不是一个经纪人提一通建议之后就可以马上拍板的事情。因为是移民,大家都有一些不确定的因素,但是在买房子的时候,大家又都基本上选择了稳定。所以,在选择房屋的时候,一般而言,要从这些方面盘算一番:

一是预算,首先取决于家庭的存款情况,就是现金储备,可以首付多少(Down Payment),经济状况还决定了房子的基本位置是市中心还是周边城市。

二是家庭工资收入,你的收入决定了你今后还款的能力。现金状况加上家庭收入表现,就基本能确定能买什么位置和怎么样的房子了。但是在决定自己预算的时候,建议不要有一次性到位的打算,免得大大超出自己的经济能力,也不要有和朋友攀比的心理,毕竟我们生活在加拿大,而这里是一个讲究实用的地方。

三是看位置,这个又和买房者的工作稳定与否,工作单位,家庭情况有关系,比如家里有读书阶段的小孩,会希望离学区近一点。Jenny Chen女士认为,光是看校区的排名不一定是最好的办法,因为华人和西人对校区的标准理解有的时候不一样,除了几个公认的好校区之外,中国人更注重校区的学生功课成绩,尤其是看几门主要功课的成绩,西人则更注重对校区的整体评价,更重视孩子的全面培养,会注意他们在其他素质方面的评价和排名。当然还要看自己的工作,没有车,当然想离TTC站口近一些,想要有个比较好的交通位置。

Jenny Chen更具体认为,既然华人已经生活在加拿大,并不一定要华人扎堆而居,实际上,多元化的一些居住区会更好一些,也更容易升值一些。目前,从多伦多来看,Dowtown当然最好,有钱可以考虑,因为Downtown的房子全部涨价,这是由市场的供求关系决定的,毕竟Downtown的房屋资源有限,其次在Etobicoke中部买房置业,升值空间很明显,当然最好不要选择这个地带的北部,另外Yorkmill靠近名校区,也是投资置业的极佳选择。如果把眼光投向大多地区的周围地带,投资新房,那么,像在Oakview,Mississauga,City Of Vaughan也是很好的选择。

四是看房屋的新旧,如果是预售房和新房,这些都没有问题,但如果是二手房的话,要看房子的年龄,是30年以内的还是100年以上的。实际上,现在有的买房者也已经不是很看重这个因素,因为如果是市中心的房子,年龄都已经不小。而且有的房子年龄大,由于保养得好,比如过了7、80年,它的质量也还很好。所以有的时候不能光看房屋的新旧,要结合各种因素来判断。如果是二手房的话,那就要评估这个开发商的信誉、规模、实力和他们的风格等等。

五是要考虑房屋的用途,是自住为主,还是出租为主。JAMES CHEN先生表示,如果这个问题不考虑好的话,将来对房屋的满意程度也会打折扣的。因为这是完全不同的考虑方向,有着极大的不同。

六是在房型的选择上,虽然多伦多的房屋共有8种之多,但是经常买卖的无外乎以下3种:一是HOUSE,升值潜力最大,不利的是初期投资多,管理比较费功夫和时间。二是CONDO,比较适合年轻人、小家庭等这些生活节奏比较快的,还有老人,因为不要花时间去打理,比较省心。三是TOWNHOUSE,价格比较优惠,正好落在新移民买房多半选择25万元的这个价格之内。

如何检查房子?

检查房子是一点也不能马虎的。目前,在多伦多市场,和国内不同的是你还可以找一个验屋师。他们的职能是检查房子并出具报告,但并不会因此劝说你买还是不买。目前多伦多有验屋师协会,可以考试,但是政府并没有因此而发牌,不像经纪人是要持牌才能工作的,否则就是非法的行为,而验屋师是谁都可以做的,尽管也有验屋师协会,但是政府并没有因此而要求买房者一定得找他们来验屋。买房者可以选择自己验屋,也可以找朋友验屋。不管你找不找验屋师,检查的项目一定要详细,JAMES CHEN 建议大家,要注意以下这些项目:房屋结构、水、电、气、电器设备、房屋照明系统、通风取暖设备(冷气系统)、下水道系统、门窗、房顶、外墙、地面(地板)、地下室(地库)、后院、围墙(栅栏)、车库、家俱等等。

买房Vs租房:

这是一直讨论的热点问题。有的说买房好,有的说租房合算。但是如果是一个3口之家,又有一些现金,目前工作还比较稳定的话,建议还是买一个房屋。经纪人JENNY CHEN 女士为笔者算了一笔帐。

一是生活质量不一样了:一个家庭租房,多数人是住在地库里,条件自然有限;到自己买房子一定住在最好的楼层,相比之下,可是跳跃了2层啊。

二是数据显示买房更合算些:TD ECONOMICS的专文认为,买房与租房花钱的比例是77:100,也就是说,如果你买房首付25%,用5年期的利率分25年还清,每个月花在房子上的本金+利息的钱,和你租这个房子说花的钱的比率是77:100,由此来看,买房更合算一些。JENNY CHEN 为笔者举例说,目前在密市(MISSISSAUGA)中心地带,一个标准售价为16.5万元的CONDO,全部出租的话,一个月是1300元;25万元的TOWNHOUSE租金为1400元;COVER掉地税、贷款和保险,还是有剩余的。当然也不要指望完全靠租房来解决住房的开支,如果连自己也还住在这个房屋里的话。

三是从升值潜力来看,在稳定的房屋价格上升走势上,买房是一定优于租房的行为。当然如果过热,短期内涨幅很大,那必定会导致房价下探,整个市场出现调节。从1971年至今34年间的数据看,只有在1988年到1996年期间出现过房价一直下跌的情况,当时,房屋的平均价由1988年的273,698元一直跌倒1996年最低的198,150元,房屋平均缩水7万多元,但之后的这8年来,房屋的价格一直上涨,2002年即恢复到了1988的价格,尽管在之后一路涨到目前的338,267元(2005年9月份数据,来源TREB的MARKET WATCH)。

四是买房会带给自己一家人稳定的感觉。想想,我们来到加拿大,不就是想更加稳定一点吗?JENNY CHEN 还从一个女人的角度声称,即使出去买点东西,也会优先考虑到是否适合家庭需要,而不至于像租房的时候般不是不敢买,就是买了也浪费了。

不过,在买房前必须要考虑清楚房屋的用途是租房还是自住。JAMES CHEN先生认为,如果是自住,对环境的选择就主要是考虑热点地区、交通方便、有校区与否等,以方便出租,如果自住的话,主要考虑安全、环境更优雅这些个因素。


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