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加国住房市场:西部投机升温 中部软着陆

http://Tran.httpcn.com 日期:2006-5-17 来源:中国房地产报


       虽然租房更便宜,但人们还是选择购房,因为许多人认为,如果现在不买,随着房价的上涨,他们将更买不起。这种担心正是投机泡沫的固有特性。

  加拿大多伦多TD Economics(道明经济分析部)的分析报告显示,虽然按揭利率略有提高,但加拿大住房市场2006年1季度依然生机勃勃。由于成屋销售快,而新房上市量有限,加拿大住房市场仍供不应求。因此,加拿大成屋均价继续快速上涨,1季度年涨幅达10%。不过,与其他经济指标一样,地区不同,房价上涨幅度也有明显区别。

  马尼托巴东部的房价增长速度低于全国水平,其中几个市场的年涨幅为5%左右,但这并不反映销售活动大幅下降。由于从历史看目前的房价仍然在可承受范围之内,一些市场的成屋购买活动接近历史最高记录。另外,由于产品供应(新房和转售市场)的增加有助于缓解价格压力,潜在购房者有了更多选择。这种价格增长“软着陆”在一定程度上表明,这些市场并未出现需要修正的投机泡沫。

  与此同时,加拿大西部的住房市场则异常活跃,一些市场的年房价涨幅超过20%。这种大幅增长主要归功于经济基本面的利好以及供应量的不足。然而,经济繁荣也为投机泡沫的形成创造了条件,因为在这种环境下,住房市场参与者很容易失去理性,特别是当他们认为这种价格涨势将永远保持下去时。

  温哥华和维多利亚:住房市场的推动力是经济因素还是心理因素?

  从历史趋势看,不列颠哥伦比亚省(BC)目前的经济发展处于高峰期:失业率降到历史最低水平;在2006年的省级经济增长表上名列前茅。2010年冬季奥运会在温哥华举办,一些大型基础设施投资项目已经启动,这将为温哥华的经济发展起到推动作用。

  在这种环境下,温哥华的住房市场自然火爆。目前该市的房价涨幅位列加拿大之首,1季度的年涨幅达22%,平均房价创历史新高——50万加元/套,位居加拿大房价首位。但问题是,温哥华强劲的经济增长能否支撑如此高的价格增长?许多人持怀疑态度。

  比如,虽然温哥华的住房市场很繁荣,但非理性繁荣指标的提高表明,通胀调整价格的增长速度超过了市场供求状况的担保。虽然按揭利率处于历史低点,温哥华的支付能力却在下降。比如,今年1季度,5年期的平均按揭利率依然维持在6.38%的低水平,但拥有一套中等住房需要花费税前中等家庭收入的42.1%。而在1995年,虽然按揭利率高达9%,住房支出占家庭收入的比例只有39.8%。因此这是很不理性的市场,因为低按揭利率应该增强支付能力。

  再比如,虽然温哥华的劳动力市场很发达,但支付能力下降也表明,收入增长不足以冲抵房价的上涨,这与卡尔加里等城市形成鲜明对比——那里的房价虽然也在上涨,但大幅收入增长使支付能力维持稳定水平。

  那么,潜在购房者如何能够买得起温哥华的住房呢?根据不列颠哥伦比亚省的个人储蓄率统计,2004年的储蓄率达到历史最低的-7.9%,而且此后继续下降。这表明,仅从拥有住房角度看,温哥华人就要比其他地区的加拿大人承担更多的债务。虽然租房更便宜,但人们还是选择购房,因为许多人认为,如果现在不买,随着房价的上涨,他们将更买不起。这种担心正是投机泡沫的固有特性。

  然而,也有一些观察家为温哥华目前的高房价涨幅辩护,他们认为人口增长是推动住房需求的重要因素。不过,与以前的其他周期相比,温哥华的本轮人口增长势头已软。事实上,作为新房需求的一个关键动力,省际间移民在2005年第4季度已经略有减速。

  虽然维多利亚住房市场已显现泡沫迹象,不过今年1季度的房价涨幅已从去年底的23%降到13%。这种减速部分原因是供求趋于平衡,另一个重要原因是投机需求减弱。过去几年,由于美国购房者在此寻找第二房产或度假房产,维多利亚逐渐成为火热的美国住房市场的延伸。随着利率提高降温美国住房市场以及加元的坚挺,美国人对度假地产的投机兴趣也开始减退。

  虽然人们认为温哥华和维多利亚的住房市场将降温,但TD Economics认为减速不会由经济基本面恶化引起。该机构认为,该省的经济在未来几年将继续强势增长。

  在TD Economics看来,引起价格发生重大变化的可能是购房者对加拿大西海岸市场的态度转变。从美国住房市场的趋势看,美国住房市场已显降温迹象,按揭再融资、新房开工量以及成屋销售与高峰时相比均有明显下降。另外,待售房屋库存也在增加,这通常是房价下降的先兆。如果美国住房市场继续走弱,这将有助于抑制不列颠哥伦比亚房地产市场的投机活动。

  卡尔加里和埃德蒙顿:供应量不足导致投机

  与不列颠哥伦比亚一样,卡尔加里和埃德蒙顿的住房市场也异常火爆,平均房价年涨幅分别达20%和13%,这种增长与阿尔伯达省的繁荣有密切关系。具体而言,就业机会的增加吸引大量移民,移民的增加提高了住房需求。与此同时,无论是新建房,还是转售房,可售房供应略显不足。

  今年1月和2月,卡尔加里的销售-新房上市之比超过了1——按惯例,比率如果在0.6左右即视为平衡市场。这意味着每新上市1套住房,就会有1套或1套以上的住房交易。埃德蒙顿的情况也差不多。这种供求之间的巨大差距使人不禁要问:阿尔伯达省的住房市场是不是过热?或换句话说,卡尔加里和埃德蒙顿是不是正在形成房地产泡沫?

  TD Economics 认为“不存在”,理由有两个。首先,虽然阿尔伯达的非理性繁荣指标也很高,但比温哥华和维多利亚要低,因为房价上涨是市场供求关系决定的,而非投机因素。

  其次,阿尔伯达省的支付能力并未大幅下降,这说明房价的快速增长有经济基本面的支撑。主要原因是,阿尔伯达的经济增长也带来了收入的大幅增加。2004年,阿尔伯达的家庭(两口或三口之家)平均税后收入首次位列加拿大之首,一半家庭的税后收入达到61800加元,比2003年增长了4%。由于劳动力缺乏,2006年的收入水平预计将继续提高。

  但是这并非说阿尔伯达的住房市场不存在潜在的投机活动,特别是如果熟练建筑工人缺乏等制约因素最终影响新房供应量,住房市场供求差距将进一步拉大,人们对房价的上涨期望就会升高,住房投资因此将成为一些人快速获利的方式。另一方面,从卡尔加里和埃德蒙顿近些年的发展看,住房短缺将随着新房放量的增加回归稳定和可持续的价格增长。因此,为了扩大新建住房量以及减少形成投机价格泡沫的风险,阿尔伯达将继续吸引国内外熟练建筑工人,以加快新房建设速度。

  温尼伯和萨斯喀彻温:热而不灼

  TD Economics的研究数据显示,虽然温尼伯和萨斯喀彻温的住房市场也很火热,但尚无形成泡沫的迹象。扣除通货膨胀因素,温尼伯的实际房价年涨幅为9.6%,比上一年略高一点。萨斯喀彻温的情况也类似,2006年1季度的房价年涨幅为8.7%,略高于上年同期。

  然而由于收入增长未赶上房价涨幅,两城市的支付能力在下降,但很少家庭会因为定价过高而远离住房市场。从支付能力看,两城市的购买力依然很高,特别是温尼伯,住房拥有成本只是税前家庭收入的12.9%,虽然萨斯喀彻温的比率略高一些,为16.5%,但与加拿大其他地区相比,这一比率也是相当低的。
 
    虽然非理性繁荣指标在上升,但从租房与自有房的成本对比看,两城市的房地产市场远未到令人敬而远之的地步。因此,即使房价不会永远以目前的速度增长下去,也不会像一些地区那样大幅下跌。

  多伦多和渥太华:继续软着陆

  据TD Economics提供的数据,安大略省大部分市场的住房销售保持历史最高水平,主要是其支付能力没有大幅下降。首先,尽管最近有所提高,但按揭利率仍处于历史低位。其次,房价增长的减缓也推动了销售的提高。实际上,这些城市目前的年房价涨幅只有3%~4%。

  房价上涨速度减慢的主要原因是,住房供应的增加使供求市场更加平衡,从而给潜在购房者提供了更多选择。因此,购房者发现,与前几年相比,在讨价还价方面,现在更有主动权。另外,由于可选择性多,购房者不再担心房子被别人抢走,或担心价格涨得过高,使自己越来越买不起,因此可以花更多时间挑选住房,这样在决定时就更加从容。

  从种种迹象看,多伦多和渥太华住房市场已经开始“软着陆”,表明这些地区目前不需要大的房价修正。但问题是,这种软着陆能够持续吗?或市场仍倾向于价格大幅下降吗?

  市场稳定和房价变化与新房供应有关,TD Economics认为,只要开发商保持目前的建设速度,多伦多和渥太华的住房市场就能够保持相对平衡。

  从安大略的新房建设看,新项目在很大程度上取决于要素成本,特别是利率、利润以及当前的库存水平。由于多伦多和渥太华的总体房价涨幅已经开始下降,从中期目标看,开发商将控制新项目放量。

  另外,从租金指标看,多伦多和渥太华最近的租金涨幅也趋平缓,这也预示着新建项目的缩减。由于租金能够反映影响地产的所有基本因素,包括经济、地理和人口状况,因此它的下降也反映对新房需求的减弱。

  需要注意的是,多伦多和渥太华房价涨幅和新建项目的减缓,并不代表安大略省所有住房市场和住房类型都如此,因为分区/建筑限制等因素将对大多伦多区(GTA)某些地区的独体住房价格带来一些压力,比如市中心核心区和“绿色地带”周边区域。因此,这些地区的高品质多单元公寓项目近期将面临价格压力,另外,不断涌入多伦多的国际移民也将继续支持大多伦多地区的住房市场。

  蒙特利尔和魁北克:支付能力下降

  随着安大略省出现软着陆,魁北克的房价涨幅也开始下降。事实上,两年前,蒙特利尔的年房价涨幅达20%,而在今年1季度,涨幅已降到7%。这种减速在很大程度上归因于住房供应的增加,使两年前还是卖方市场的住房市场趋于平衡。

  但由于支付能力下降,在今年的剩余时间里,房价增长可能会继续降温。

  从前景看,魁北克的经济基本面将确保该省住房市场中速增长。魁北克出口型制造业今年将遇到一系列挑战,这将使投资和就业增长趋缓,住房需求因此会显得虚弱。不过TD Economics认为,建房者已经意识到这种经济环境,缩减了新房开工量。这种措施有助于确保当前的平衡市场状况不会出现房价涨幅大幅下滑。

  大西洋省区:住房市场降温,但幅度比中部小

  TD Economics的数据显示,大西洋省区的住房市场也在降温。2006年1季度,扣除通胀因素后的实际房价涨幅降到3.4%,比1年前下跌7.5%。伴随着房价减速的是非理性繁荣指标的下降。另一方面,支付能力已经下降,说明房价比收入增长快,按揭利率有所上升。不过,该地区的房地产市场有望实现软着陆。


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